Schritt für Schritt eine Wohnung verkaufen - ein praktischer Leitfaden für 2020

Der Verkauf einer Wohnung unterscheidet sich erheblich vom Verkauf von Sachen. Wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung verkaufen, fühlen Sie sich möglicherweise in den geltenden Verfahren verloren . Es ist jedoch kein Problem, eine Wohnung schnell und profitabel zu verkaufen! Unser Leitfaden hilft Ihnen Schritt für Schritt beim Verkauf einer Wohnung im Jahr 2020 .

Inhaltsverzeichnis:

Schritt für Schritt eine Wohnung gegen Bargeld verkaufen
Wie kann man eine Wohnung bewerten?
Welche Dokumente werden benötigt, um eine Wohnung im Jahr 2020 zu verkaufen?
Verkauf einer Wohnung - Formalitäten im Jahr 2020
Was ist die Steuer auf den Verkauf einer Wohnung im Jahr 2020?
Wie viel Zeit haben Sie, um die Wohnung nach dem Verkauf zu verlassen?
Kann ich eine Wohnung mit Hypothek verkaufen?

Schritt für Schritt eine Wohnung gegen Bargeld verkaufen

Stellen Sie sicher, dass die Reihenfolge der Aktionen beim Verkauf der Wohnung korrekt ist , damit der Immobilienverkauf reibungslos verläuft . Die einfachste, aber auch teuerste Lösung besteht darin, die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen, der den Verkaufsprozess der Wohnung leitet. Wenn Sie sich jedoch dazu entschließen, den Wohnungsverkaufsprozess selbst durchzuführen , denken Sie daran, die in der Infografik angegebene Reihenfolge der Aktionen einzuhalten.

Wohnungsverkauf Schritt für Schritt 2020

Wie kann man eine Wohnung bewerten?

Die Bewertung einer Wohnung ist der erste und wichtigste Punkt des Verkaufsprozesses, da ein korrekt festgelegter Preis für die Zufriedenheit der Transaktion entscheidend ist. Wenn Sie den Wert einer Wohnung mit dem Auge bestimmen oder sich nur von Ihrem eigenen Bild leiten lassen, hat dies katastrophale Folgen für den Erfolg ihrer Fertigstellung. Befolgen Sie daher objektive Kriterien.

Zuerst beschreiben Sie Ihre Wohnung sorgfältig . Geben Sie die Anzahl der Zimmer, den Bereich, die Ausstattung und den Zustand der Wohnung an. Berücksichtigen Sie, wann es in Betrieb genommen wurde und ob Sie eine Renovierung durchgeführt oder auf andere Weise den Wert erhöht haben. Der Standort der Immobilie, in der sich Ihre Räumlichkeiten befinden, ist ebenfalls ein wichtiger Faktor - die Nähe zu Kommunikation, Unterhaltung, Erholungsorten, Schulen und Kindergärten. Erhöhen Sie den Preis, wenn Sie ein Handy oder einen Parkplatz mit der Immobilie verkaufen.

Versuchen Sie dann anhand der gesammelten Informationen, den Preis der Wohnung zu ermitteln, indem Sie ihn mit ähnlichen zum Verkauf angebotenen Immobilien vergleichen . Auf diese Weise erhalten Sie Kenntnis von den aktuellen Marktpreisen.

Wenn Sie jedoch über zusätzliches Bargeld verfügen, besteht die beste Lösung darin, die Dienste eines Immobiliengutachters in Anspruch zu nehmen, der den Wert der Immobilie genau und zuverlässig ermittelt. Auf diese Weise sparen Sie viel Zeit, müssen sich nicht selbst um die Bewertung der Wohnung kümmern und werden Zweifel an ihrem tatsächlichen Wert los.

Berücksichtigen Sie auch die Kosten für die Auflistung Ihrer Immobilie auf einer Auktionsseite oder einer Werbeplattform . Wenn Sie sich für die Zeit interessieren, sollten Sie auch einen bestimmten Betrag für die Werbung und das Hervorheben des Angebots zuweisen.

Welche Dokumente werden benötigt, um eine Wohnung im Jahr 2020 zu verkaufen?

Wenn Sie im Jahr 2020 eine Wohnung verkaufen möchten, müssen Sie zunächst dazu berechtigt sein. Die relevanten Dokumente sind ein unwiderlegbarer Beweis für Ihre Rechte, aber ihre Art hängt von Ihrem Status als Eigentümer und der Immobilie selbst ab.

Wenn es sich bei der Wohnung um eine separate Immobilie handelt , benötigen Sie:

ein Dokument, das Ihren Kauf einer Wohnung bestätigt - d. h. das rechtliche Eigentum an den Räumlichkeiten, kann ein Auszug aus einer notariellen Urkunde oder einer gerichtlichen Entscheidung sein;
wenn Sie eine Wohnung durch Erbschaft erworben haben - rechtliches Eigentum an den Räumlichkeiten und eine gerichtliche Entscheidung, die den Erwerb einer Erbschaft oder einen Auszug aus einer Erbschaftsbescheinigung bestätigt,
Wenn Sie verheiratet sind und an ein vertragliches Eigentumsrecht gebunden sind - ein Auszug aus einer notariellen Urkunde, die diesen Vertrag dokumentiert,
Wenn Ihre Wohnung eine Hypothek hat - eine Erklärung des Hypothekars über die Höhe der Schulden, das Datum und die Bedingungen der Freigabe von der Hypothek oder die Zustimmung zur Löschung der Hypothek,
Bescheinigung über die Anzahl oder Abwesenheit registrierter Mieter ,
im Fall einer Wohnung außerhalb von Warschau - eine Revitalisierungsbescheinigung , d. h. eine Bescheinigung des Gemeindebüros, dass sich die Immobilie nicht in der Sonderrevitalisierungszone oder im Revitalisierungsbereich befindet.

Aufgrund des Inkrafttretens des Gesetzes über die Umwandlung des Rechts auf unbefristeten Nießbrauch von Grundstücken, die zu Wohnzwecken entwickelt wurden, in das Eigentumsrecht an diesem Grundstück im Jahr 2019 sollte die Dokumentation zusätzlich eine Bescheinigung über die Umwandlung des unbefristeten Nießbrauchs in Eigentum enthalten , für die Sie der Gemeinde oder dem Bezirksamt Bericht erstatten sollten.

Wenn Ihre Wohnung jedoch den Status eines Genossenschaftsgeländes hat, auf das Sie Anspruch auf ein Genossenschaftsrecht haben, müssen Sie dieses Recht mit einer von Ihrer Genossenschaft ausgestellten Bescheinigung bestätigen. Für den erfolgreichen Abschluss der Transaktion und die Gültigkeit des abgeschlossenen Vertrages bestätigt der Notar, dass die eingereichten Unterlagen korrekt sind.

Verkauf einer Wohnung - Formalitäten im Jahr 2020

Das Sammeln der erforderlichen Unterlagen beendet nicht die Formalitäten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Wohnung im Jahr 2020.

Der nächste Schritt besteht darin, einen Kaufvertrag zu erstellen, für den Sie die erforderlichen Daten sammeln müssen.

Bereiten Sie für die Vorbereitung des Wohnungsverkaufsvertrags Folgendes vor:

Vor- und Nachnamen der Parteien, Namen der Eltern, PESEL-Nummern, Angaben zum aktuellen Wohnort sowie Nummer und Ablaufdatum des Personalausweises,
Angaben zum Familienstand der Parteien und zu ihren Eheverträgen,
Angaben zu Art und Datum der Zahlung des Preises sowie dessen Höhe,
Angaben zu Art und Datum der Übergabe der Wohnung an den Käufer.

Vorabvereinbarung für den Verkauf der Wohnung

Bei der Vorbereitung aller Formalitäten im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung lohnt es sich, Ihr Interesse mit einem Vorvertrag zu sichern, der eine Garantie für den Abschluss eines ordnungsgemäßen Vertrags in der Zukunft darstellt . Als Verkäufer können Sie auch eine Vorauszahlung als Bestätigung der Absicht des Käufers verlangen.

Der Vorvertrag sollte enthalten :

Daten der Parteien,
Datum und Ort des Abschlusses des Vorvertrags und das geplante Datum des Vertragsabschlusses für den ordnungsgemäßen Verkauf der Wohnung;
Objektbeschreibung,
Angaben zur Vorauszahlung (sofern die Parteien dies vereinbaren).

Wohnungsverkaufsvertrag

Der Kaufvertrag unterscheidet sich vom Vorvertrag vor allem durch einen größeren Formalismus . Um es zu erstellen, benötigen Sie die Anwesenheit und Unterschrift eines Notars. Sein Inhalt ist auch umfangreicher und besteht aus:

Daten der Parteien,
Datum und Ort des Abschlusses des Wohnungsverkaufsvertrags,
Objektbeschreibung,
Wenn der Verkauf eine Wohnung mit einer Hypothek betrifft - Informationen über den Geldbetrag, den der Käufer an den Verkäufer und an seine Bank überweisen soll,
Zahlungsmethode,
Antrag auf Änderung der Daten im Grundbuch,
Erklärung über die Vorlage des Käufers zur Vollstreckung, wenn er die gekaufte Immobilie nicht bezahlt hat,
Informationen über die Ausstattung der Wohnung, die der Verkäufer zum Verkauf weitergibt,
das Datum des Verlassens der Räumlichkeiten und des Leeren der Wohnung,
Anhänge.

Was ist die Steuer auf den Verkauf einer Wohnung im Jahr 2020?

Der Verkauf von Immobilien sowie deren Teilen ist mit der Entstehung einer Steuerpflicht auf Verkäuferseite verbunden. Es gibt jedoch mehrere Faktoren, die die Notwendigkeit der Steuerzahlung bestimmen.

Steuer auf den Verkauf der gekauften Wohnung

Im Falle des Verkaufs einer gekauften Wohnung sollte diese Aktivität nur dann in die Steuerabrechnung einbezogen werden, wenn vom Kauf der Wohnung bis zum Verkauf keine 5 Jahre vergangen sind . Dieses Datum wird jedoch in Steuerjahren und nicht in Kalenderjahren gezählt.

Die zu zahlende Steuer wird auf der Grundlage eines Steuersatzes von 19% berechnet , der mit der Höhe des Einkommens (d. H. Der Differenz zwischen dem Kauf- und Verkaufspreis der Räumlichkeiten) multipliziert werden sollte.

Menschen, die das sogenannte ausnutzen Steuererleichterungen . Sie haben Anspruch darauf, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach dem Verkauf der Immobilie das aus dieser Transaktion erhaltene Geld für die Durchführung ihrer eigenen Wohnzwecke verwenden, einschließlich Kauf einer neuen Wohnung oder eines neuen Hauses, Kosten für die Rückzahlung eines Darlehens für den Kauf von Immobilien, Erwerb eines Genossenschaftsrechts an den Räumlichkeiten, Bau, Erweiterung, Überbau, Wiederaufbau oder Renovierung.

Steuer auf den Verkauf einer geerbten oder gespendeten Wohnung

Für den Verkauf einer durch Spende oder Erbschaft erworbenen Wohnung gelten seit 2019 neue Regeln . Bis Ende 2018 waren Vorschriften in Kraft, nach denen die 5-jährige Laufzeit der Steuerpflicht ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Rechts auf eine Wohnung durch den Erben angerechnet werden musste. Ab dem 1. Januar 2019 beginnt die 5-Jahres-Frist ab dem Zeitpunkt, an dem der Erblasser das Recht auf die Räumlichkeiten erwirbt.

Die neuen Regelungen wirken sich positiv auf die Situation des Steuerpflichtigen aus, da sie das Risiko einer Steuerpflicht minimieren . Wenn die 5-Jahres-Frist vor dem Tod des Erblassers abläuft, muss der Erbe den Steuerbetrag nicht zahlen. Wenn der Erblasser die Immobilie jedoch für einen kürzeren Zeitraum besaß, ist dieser Zeitraum auch im Fünfjahreszeitraum enthalten. In der Praxis bedeutet dies, dass der Erbe, wenn der Erblasser das Grundstück 3 Jahre bis zu seinem Tod besaß, nur 2 Jahre warten muss, um es verkaufen zu können, ohne die Steuer zu zahlen.

Darüber hinaus kann der Käufer die vom Erblasser getätigten Ausgaben für das Eigentum , d.h. Kosten für Hausbau, Renovierung, Immobilienerwerb, aber auch Schulden und Erbschaftslasten. Voraussetzung ist eine verlässliche Dokumentation der getätigten Aufwendungen. Darüber hinaus kann der Erbe die immobilienbezogenen Belastungen sowohl vor als auch nach Erzielung des Einkommens in Rechnung stellen.

Die gleichen Grundsätze wurden vom Gesetzgeber auf die ehelichen Beziehungen angewendet . In diesem Fall wird die 5-jährige Existenzdauer der Steuerpflicht auch ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Rechts durch die Ehegatten und nicht ab dem Zeitpunkt der Beendigung des gemeinsamen Eigentums infolge des Todes eines der Ehegatten oder der Aufteilung des Eigentums infolge einer Scheidung gezählt.

Wie viel Zeit haben Sie, um die Wohnung nach dem Verkauf zu verlassen?

Die Vorschriften sehen keine bestimmte Frist für das Verlassen der verkauften Wohnung vor. Der Käufer der Wohnung sollte sicherstellen, dass die notarielle Urkunde eine Bestimmung enthält, die das Datum angibt, bis zu dem der Vorbesitzer die verkaufte Immobilie verlassen soll. Wenn die angegebene Frist überschritten wird, ist der neue Eigentümer berechtigt, das Verwaltungsverfahren zum Auschecken des Mieters einzuleiten.

Kann ich eine Wohnung mit Hypothek verkaufen?

Ein Hypothekendarlehen, das eine Immobilie belastet, kann ihre Attraktivität in den Augen der Käufer verringern, ist jedoch kein Hindernis für den Verkauf. Trotz der Tatsache, dass die kreditgebende Bank ihre Zinsen durch Eintragung von Immobilien in das Grund- und Hypothekenregister sichert, bleibt der Kreditnehmer weiterhin Eigentümer und kann darüber verfügen.

Wie verkaufe ich eine Wohnung mit einem Darlehen im Jahr 2020?

Um eine hypothekenbesicherte Wohnung zu verkaufen, müssen Sie zuerst einen Käufer finden, der bereit ist, sie zu kaufen. Dann gehen Sie zur Bank und informieren Sie sich über Ihre Bereitschaft, die Wohnung zu verkaufen. Sie sollten eine Bescheinigung über die Höhe des Darlehens erhalten , das Sie zurückzahlen müssen - dies erleichtert Ihnen die Bewertung der Wohnung.

Fragen Sie in der Bankfiliale auch nach der Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung der Schulden . Bitten Sie die Bank um ein Versprechen , d. H. Ein Versprechen, den Eintrag in der Hypothek aus dem Grundbuch und dem Hypothekenregister zu löschen, nachdem die Bank eine Überweisung vom Käufer der Wohnung erhalten hat.

Um die Formalitäten zu erledigen, wenden Sie sich an die Abteilung für Grund- und Hypothekenregister des für den Standort des Grundstücks zuständigen Bezirksgerichts und beantragen Sie die Entfernung veralteter Einträge im Grundbuch und geben Sie die Details des neuen Eigentümers ein.

Der Verkauf einer Wohnung im Jahr 2020 erfordert eine gründliche Vorbereitung und Erledigung der entsprechenden Formalitäten . Immobilien nehmen im polnischen Recht aufgrund des präsentierten Marktwerts und der Bedeutung für unser Leben einen besonderen Platz ein. Daher hat der Gesetzgeber die Frage des Verkaufs von Wohnungen auf separate Weise geregelt, was dank unseres Leitfadens für Sie kein Geheimnis mehr sein wird.

Wojtek Gąciarz

Ein Anwalt mit geistlichem Flair. Täglich befasst er sich mit der Herausgabe von Fachartikeln zu den Fragen des Baurechts und seiner anderen Branchen. Bei der Arbeit konzentriert er sich auf den Leser und übersetzt die komplexen Regeln der polnischen Gesetzgebung in eine einfache und lesbare Sprache. Er kombiniert das Wissen und die Erfahrung aus der Arbeit in Anwaltskanzleien mit einem ständig weiterentwickelten Schreibworkshop und dem Wissen über das Erstellen von Inhalten im Internet.