Der Bau eines Hauses ist ein langer und mehrstufiger Prozess, der nicht nur hohe Kosten, sondern auch viele offizielle Formalitäten mit sich bringt. Woran sollten Sie beim Kauf eines Grundstücks denken? Worauf ist bei der Auswahl eines Bauprojekts zu achten? Wie lange dauern die Formalitäten, bevor ein Haus gebaut wird? Welche Formalitäten im Zusammenhang mit dem Bau eines Hauses gelten 2018? Wir empfehlen, welche Dokumente gesammelt werden sollen und wohin sie zu liefern sind, um mit dem Bau Ihres Traumhauses in Übereinstimmung mit dem Gesetz zu beginnen.
Schritt 1. Überprüfen des Plotstatus
Die Art des Gebäudes, das auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden kann, hängt von der Wahl ab. Daher sollte der Erwerb von Grundstücken eine gut durchdachte Entscheidung sein, der eine eingehende Analyse des lokalen Raumentwicklungsplans vorausgeht, oder - in einer Situation, in der er nicht für ein bestimmtes Gebiet angenommen wird - eine Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen.
Eine der ersten Formalitäten im Zusammenhang mit dem Bau eines Hauses sollte darin bestehen , sich mit dem lokalen Bebauungsplan (Local Development Plan) vertraut zu machen.. Wir werden dort Informationen über die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks finden, d. H. Einfach ausgedrückt, welchen Charakter es hat (Bau oder Landwirtschaft) und welches Gebäude in einem bestimmten Gebiet errichtet werden kann. Dieses Dokument spezifiziert im Detail nicht nur die Art der Entwicklung, sondern auch Parameter wie die minimale Grundstücksfläche oder die Gebäudelinie, d. H. Den Abstand zwischen der Vorderwand des Wohngebäudes und der Straße. Es enthält auch Informationen zu Abmessungen, Form und Aussehen der geplanten Anlage (z. B. Dachneigung, Dachmaterial, Fassadenfarbe). Sie können sich auch über den Ausschluss bestimmter Grundstücke, z. B. aus Umweltgründen, von der Wohnbebauung aus dem lokalen Entwicklungsplan informieren. Der Antrag auf einen Auszug aus dem Raumordnungsplan ist bei der Architekturabteilung des Gemeindebüros oder des Stadtbüros einzureichen.Die Dokumente sollten innerhalb von 7 bis 30 Tagen zur Abholung bereit sein. Grundlegende Informationen über den Zweck des Landes, sofern es in das Computersystem eingegeben wird, können auch im Internet unter www.geoportal.pl eingesehen werden.
In einem Bereich, der nicht durch den aktuellen lokalen Entwicklungsplan abgedeckt ist, lohnt es sich, eine gleichwertige Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen (kurz "WZ" genannt) zu beantragen. Aus diesem Dokument können Sie unter anderem lernen Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um auf dem ausgewählten Grundstück ein Haus zu bauen? Wie im Fall eines lokalen Entwicklungsplans werden auch hier detaillierte Informationen zum äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes angegeben, z. B. die Höhe des Firsts, der Winkel der Dachneigung und die Fassadenfarben. Der Antrag auf Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen ist an den Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Präsidenten der Stadt gerichtet und persönlich oder schriftlich an die Architekturabteilung, die Gemeindebüros oder das Stadtbüro zu richten.Notwendige Anhänge gehören eine Kopie der Hauptkarte mit dem markierten Grundstücksumriss, eine beschreibende und grafische Beschreibung der geplanten Methode der Landentwicklung und der Merkmale der Entwicklung sowie Dokumente, die die Möglichkeit der Entwicklung des Landes für das Bauprojekt bestätigen. Es ist wichtig zu wissen, dass nicht nur der Eigentümer eine Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen beantragen kann, sondern auch alle Dritten, die an einer Investition in dieses Grundstück interessiert sind. Die Wartezeit für das Dokument sollte 60 Tage nicht überschreiten.
Merken! Nach dem Zugang zum lokalen Raumentwicklungsplan oder der Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen lohnt es sich, nicht nur die Informationen über das interessierende Grundstück, sondern auch über das Nachbarland zu beachten. Es kann sich herausstellen, dass dort Investitionen wie Straßen, Industrieanlagen oder großformatige Geschäfte geplant sind.
Schritt 2. Analyse des Grundbuchs
Eine sehr wichtige Phase vor der Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags sollte eine gründliche Überprüfung der Grundstücks- und Hypothekenregister der Immobilien sein, an denen wir interessiert sind.. Es ist eine Art von Formalitäten im Zusammenhang mit dem Bau eines Hauses, die manche Menschen leider vernachlässigen. Völlig falsch, denn in diesem Dokument finden Sie unter anderem Informationen über den rechtlichen Status des Grundstücks (wer ist der Eigentümer des Grundstücks und in welchem Umfang) sowie über die Hypothek oder die Steuerbelastung des Grundstücks. Es enthält auch Bestimmungen zur Straßenerleichterung, d. H. Zu den Bedingungen, unter denen der Eigentümer des Grundstücks die interne Zufahrtsstraße nutzen kann (es sei denn, das Grundstück ist direkt mit einer kommunalen oder nationalen Straße verbunden). Um Ihnen bei der Suche und Interpretation der Einträge aus den Grundbuch- und Hypothekenregistern zu helfen, sollten Sie einen Anwalt oder Notar beauftragen, der mit Sicherheit weiß, wonach er suchen muss.
Merken! Sie können die Grundbuch- und Hypothekenregister der Immobilien, an denen Sie interessiert sind, auf der staatlichen Website des Justizministeriums lesen, d. H. Ekw.ms.gov.pl.
Schritt 3. Kaufen Sie ein Hausprojekt
Nachdem Sie die Informationen aus dem lokalen Bebauungsplan oder die Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen gelesen, die Einträge im Grundstücks- und Hypothekenregister überprüft und den Grundstückskaufvertrag unterzeichnet haben, können Sie nach einem Hausbau suchen. Der Bau und die architektonische Gestaltung des Hauses sind eines der Dokumente, die erforderlich sind, um eine Baugenehmigung zu erhalten oder mit den Bauarbeiten zu beginnen, basierend auf der Benachrichtigung über die Absicht, im Büro zu bauen.
Welche Art von Hausprojekt soll man wählen? Die Option, die der Größe unseres Grundstücks, den von den Beamten festgelegten Entwicklungsbedingungen oder den Anforderungen der Haushaltsmitglieder am besten entspricht, besteht darin, einen Planer mit der Erstellung eines individuellen Gebäudeentwurfs zu beauftragen. Sie können auch zahlreiche Datenbanken mit vorgefertigten Architekturentwürfen verwenden, die auch als sich wiederholende Entwürfe bezeichnet werden. Sie sind billiger als maßgeschneiderte Projekte, verursachen jedoch zusätzliche Kosten, die sich aus der Notwendigkeit ergeben, das fertige Projekt an unser Grundstück anzupassen.
Merken! Bei Baugrundstücken mit nicht standardmäßiger Form oder dem Wunsch, ungewöhnliche Baulösungen zu verwenden, kann es erforderlich sein, ein individuelles Architektur- und Bauprojekt zu verwenden.
Schritt 4. Technische Bedingungen für die Lieferung von Versorgungsunternehmen ermitteln
Gemäß den geltenden Bestimmungen des Baugesetzes müssen einzelne Investoren, die in den meisten Fällen ein Einfamilienhaus bauen möchten, keine Baugenehmigung beantragen, sondern sollten nur ihre Bauabsicht mitteilen. Ausnahmen bilden jedoch Situationen, in denen sich der Einflussbereich des geplanten Wohngebäudes über die Grundstücksgrenzen hinaus erstreckt (Details im nächsten Abschnitt). In diesem Fall sollte man bei der Beantragung einer Baugenehmigung die zuvor eingehenden Zusicherungen über die Versorgung mit Versorgungsunternehmen und die technischen Bedingungen für den Anschluss des Grundstücks an das Abwasser-, Wasser-, Strom- oder Gasnetz haben . Dokumente dieser Art erhalten Sie bei Wasser- und Abwasser-, Energie- oder Gasunternehmen, indem Sie den Antrag persönlich oder schriftlich einreichen.
Merken! Auch wenn Sie auf der Grundlage einer Benachrichtigung mit dem Bau eines Hauses beginnen möchten, können Sie technische Bedingungen für die Lieferung von Versorgungsunternehmen beantragen. Sie sind gleichbedeutend mit einer Genehmigung zum Herstellen von Verbindungen nach detaillierten Richtlinien, wodurch das Risiko von Problemen mit ihrer Annahme nach Abschluss der Bauarbeiten verringert wird.
Schritt 5. Eine Baugenehmigung einholen oder eine Bauabsichtsbenachrichtigung einreichen
Vor einigen Jahren waren die wichtigsten Formalitäten im Zusammenhang mit dem Bau eines Hauses die Erteilung einer Baugenehmigung. Seit 2015 können freistehende Einfamilienhäuser, deren Wirkungsbereich nicht über die Grundstücksgrenzen hinausgeht , dank der Änderung des Baugesetzes nur auf der Grundlage einer Mitteilung über die Bauabsicht errichtet werden. Es sollte jedoch noch eine Baugenehmigung für Investitionen eingeholt werden, deren Einflussbereich größer ist, z. B. wird das Haus drei, nicht vier Meter von der Grundstücksgrenze entfernt errichtet, oder es ist sehr hoch, was die benachbarten Grundstücke beschatten kann. Die Erteilung einer Baugenehmigung ist auch bei Doppel- oder Reihenhäusern erforderlich. Der Architekt, der ein individuelles Hausdesign erstellt oder das Design für das Grundstück des Investors anpasst, sollte dem Investor mitteilen, welches Dokument für ein bestimmtes Projekt am besten geeignet ist.
Bei einzelnen Investoren ist die Baubenachrichtigung derzeit die am häufigsten gewählte Option. Worum geht es? Im Starosty oder im Stadtbüro mit Poviat-Rechten sollten eine schriftliche Mitteilung über den Bau des Hauses sowie Anhänge eingereicht werden, wie z. B.: Ein Bau- und Architekturentwurf in vier Kopien, eine Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen, ein Dokument, das die Möglichkeit der Nutzung des Grundstücks für Bauzwecke bestätigt, sowie Genehmigungen, Vereinbarungen und Stellungnahmen, die gesondert erforderlich sind Vorschriften. Nach Einreichung eines Bauantrags müssen Sie 21 Tage warten, bevor Sie mit den Bauarbeiten beginnen. Während dieser Zeit kann das Amt Widerspruch einlegen oder eine Bescheinigung ohne Begründungsgrund ausstellen. Wenn die Dokumentation ergänzt werden muss, wird die Wartezeit ab dem Zeitpunkt der Übermittlung der fehlenden Anhänge erneut gezählt.
Personen, die eine Baugenehmigung beantragen, sollten zusammen mit dem Antrag viele andere Dokumente einreichen. Diese beinhalten ein Auszug und ein Auszug aus dem lokalen Raumordnungsplan oder eine Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen sowie eine geodätische Karte für Entwurfszwecke, ein Auszug und ein Auszug aus dem Grundbuch oder technische Bedingungen für die Implementierung von Verbindungen zu Wasserversorgungs-, Gas-, Energie- oder Wasser- und Abwassernetzen. Es ist auch erforderlich, eine Zusicherung über den Zugang des Grundstücks zu einer öffentlichen Straße abzugeben. Wie lange dauert es, ein Dokument zu erhalten? Die Beamten haben 65 Tage Zeit, um eine Entscheidung zu treffenDiese Frist kann jedoch verlängert werden, wenn beispielsweise formale Mängel festgestellt werden (z. B. fehlen alle erforderlichen Anhänge) oder gegen die Verfahrensbeteiligten (d. h. Eigentümer von Grundstücken in der Nähe unseres Grundstücks) Berufung eingelegt wird.
Merken! Die Bauarbeiten sollten bis zu drei Jahre nach Erhalt einer Baugenehmigung oder Bekanntgabe der Bauabsicht beginnen. Andernfalls müssen Sie den gesamten Vorgang erneut durchlaufen.
Schritt 6. Einstellung eines Bauleiters
Die Benachrichtigung über die Absicht, ein Haus zu bauen oder eine Baugenehmigung zu erhalten, beendet die Formalitäten nicht. Bevor die erste Schaufel in den Boden gefahren wird, sollte auch ein Bauleiter angestellt werden, d. H. Eine Person mit entsprechenden Qualifikationen, die die Bauarbeiten und deren Einhaltung der baurechtlichen Normen überwacht . In einigen Fällen kann es auch erforderlich sein, einen Aufsichtsinspektor eines Investors zu beauftragen, z. B. beim Bau von Mehrfamilienhäusern oder Einfamilienhäusern aufgrund von Bergbauschäden. Für diese Personen ist es sehr wichtig, eine Erklärung zur Aufnahme ihrer Aufgaben zu unterzeichnen, deren Vorlage von der Aufsichtsbehörde für die Bauaufsicht von Poviat (auch auf der Website dieser Einrichtung) heruntergeladen werden kann.
Merken! Beginnen Sie nicht mit dem Bau eines Hauses, ohne eine Baugenehmigung oder eine vorherige Benachrichtigung über die Bauabsicht einzuholen. Ein Gebäude, das unter solchen Umständen errichtet wird, kann als Baugenehmigung angesehen werden, und seine Legalisierung erfordert die Zahlung einer hohen Geldstrafe.
Schritt 7. Führen Sie ein Bauprotokoll
Unter den Formalitäten beim Bau eines Hauses sollte man nicht vergessen, ein Bauprotokoll zu führen, dessen Vorlage streng durch Vorschriften geregelt ist (fertige Bauprotokolle sind unter anderem in Bürobedarfsgeschäften erhältlich). Der erste Eintrag sollte vor Baubeginn erfolgen, jedoch nach Erhalt einer Baugenehmigung oder Benachrichtigung über die Absicht, mit dem Bau zu beginnen. Einträge, die die Leistung der wichtigsten Bauphasen sowie den Verlauf der Arbeiten bestätigen, können vom Bauleiter, vom Aufsichtsinspektor des Investors und vom Investor selbst in das Baulogbuch aufgenommen werden .
Merken! Das Baulogbuch ist ein offizielles Dokument und sollte der Bauleitung zur Bauleitung beigefügt werden, wenn die Mitteilung über den Abschluss des Baus und gegebenenfalls den Antrag auf Erlaubnis zur Nutzung des Hauses eingereicht wird.
Schritt 8. Installation der Informationstafel
Eine wichtige Formalität vor Baubeginn ist auch die Installation einer gelben Bauinformationstafel an einer sichtbaren Stelle an der Baustellengrenze. Fertige Bretter können in Baumärkten gekauft werden. Gemäß dem Baugesetz muss es Informationen enthalten wie: Art der Bauarbeiten, Baugenehmigungsnummer oder Antragsnummer sowie personenbezogene Daten des Bauinvestors, der Bauunternehmer, des Bauleiters, der Betriebsleiter, des Aufsichtsinspektors des Investors und der Planer.
Merken! Das Fehlen einer Informationstafel oder die Nichteinbeziehung der gesetzlich vorgeschriebenen Daten gilt als Nichterfüllung der Verpflichtungen durch den Bauleiter und kann zu einer Geldstrafe führen.
Schritt 9. Benachrichtigung über den Beginn der Bauarbeiten
Personen, die eine Baugenehmigung erhalten oder den Bau eines Einfamilienhauses gemeldet haben und mindestens einen Tag vor Beginn der Bautätigkeit keinen Einspruch von Amts wegen erhalten haben , sollten den Beginn der Bauarbeiten der Bauaufsicht melden. Diese Informationen sind erforderlich, damit die Bauüberwachung die Aufzeichnungen der begonnenen und übergebenen Bauobjekte vervollständigen und die Konstruktion steuern kann, z. im Hinblick auf den ordnungsgemäßen Ablauf des Bauprozesses und die Einhaltung der Bauvorschriften durch das Gebäude, die Entscheidung über die Baugenehmigung / -benachrichtigung und die Bauplanung. Zusätzlich zu dem Schreiben, in dem der geplante Beginn der Bauarbeiten mitgeteilt wird, sollte die Aufsichtsbehörde Folgendes vorlegen: eine Erklärung des Managers und des Bauinspektors (falls beschäftigt), aus der hervorgeht, dass ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan erstellt wurde, eine Bescheinigung, aus der hervorgeht, dass der Bauleiter / Inspektor in die Liste der Mitglieder der zuständigen Kammer der professionellen Selbstverwaltung aufgenommen wurde;
Merken! Die Meldung des Baubeginns an die Bauaufsichtsbehörde und die erste Eintragung in das Logbuch sollte mindestens einen Tag vor dem Betreten der Baustelle durch die ersten Teams erfolgen.
